Het kabinet wil huurverhogingen mogelijk maken tot 5 procent voor inkomens boven de 43.000 euro. Dit plan is nog niet uitgewerkt. Ook het ministerie kan nog geen uitleg geven. Daarom vroeg Aedes-Magazine alvast aan wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen dit plan te verkennen.

Onrust bij sommige bewonersorganisaties. Beraad op corporatiekantoren. Zorgen over bergen administratie en andere bureaucratische rompslomp. Hier en daar ook optimistische verwachtingen. Het zijn allemaal reacties op het plan van het nieuwe kabinet om huurverhogingen mogelijk te maken voor huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro.

Voor deze huurders van een gereguleerde woning staat de regering een maximale huurstijging van inflatie plus 5 procent toe. Het ligt voor de hand om bij het ministerie te rade te gaan voor een verhelderende toelichting op deze maatregel die 1 juli 2011 al moet ingaan. Maar dat verzoek blijkt te vroeg.

Het ministerie heeft zelf nog zoveel vragen over ‘deze complexe problematiek' dat antwoorden nu nog niet te geven zijn. Bel in januari maar terug, zegt een woordvoerder. Daarom laten wij wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen verschillende aspecten van deze regeringsmaatregel alvast verkennen.

1. Relatie met woningmarkt
Doorstroming op de woningmarkt bevorderen door het scheefwonen aan te pakken. Dat wil de regering met deze maatregel. En dat is een stap in de goede richting, vindt bijvoorbeeld Johan Conijn, hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit Amsterdam en directeur van Ortec Finance.

‘We praten al jaren over scheefwonen. Nu gebeurt er eindelijk iets.' Leon Muller, hoofd Research van vastgoed­belegger Bouwfonds REIM deelt die mening. Hij vindt het een goede maatregel, al was het alleen maar omdat het kabinet hiermee de doorstroming maatschappelijk agendeert.

Ook bij corporaties zijn positieve geluiden te horen. Volstrekt logisch dat we eindelijk ook zittende huurders naar hun inkomen gaan vragen, zegt Jeroen Frissen, manager Advies en Innovatie van Ymere. Dat vindt ook Maarten Vos, adviseur bij Vidomes (Leidschendam en omgeving).

Corporaties hebben een publieke taak: het matigen van huurprijzen zodat deze betaalbaar zijn voor de lagere inkomens. Dat betekent per definitie inkomensgerelateerde huren. ‘Het is goed als we dat landelijk regelen, dat is transparant en democratisch stuurbaar.'

Regionale verschillen
Maar het regeringsplan roept ook ronduit negatieve reacties op. Van Jan Kees Helderman bijvoorbeeld, docent Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Iedereen weet hoe groot de regionale verschillen op de woningmarkt zijn, zegt hij. Dan getuigt de keuze voor een generieke maatregel als deze niet van een fundamentele visie.

Bovendien vindt Helderman de inkomensgrens van 43.000 euro ‘ongelooflijk arbitrair'. Dat laatste onderschrijft de Woonbond. Woordvoerder René van Genugten vindt de grens bovendien te grof. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de samenstelling van een huishouden, zegt Van Genugten. ‘Je kunt toch onmogelijk stellen dat alle huishoudens boven de 43.000 euro scheefwoners zijn? Het maakt nogal wat uit of het om een alleenstaande of een gezin met een paar ­kinderen gaat.'

Dat het kabinet ook met deze maatregel weer kiest voor een eenzijdige aanpak en de koopmarkt buiten schot blijft, is voor sommige gesprekspartners een bron van ergernis. Huurders die meer zijn gaan verdienen, moeten meer betalen en voor kopers geldt nog steeds het omgekeerde.

‘Je zou toch mogen verwachten dat de woningmarkt eindelijk integraal aangepakt wordt', zegt Gerrit Nellestein van Woningstichting Volksbelang (Wijk bij Duurstede). De toekomst ligt volgens hem in een fiscale woontoeslag, waarbij het niet uitmaakt of iemand koopt of huurt. ‘Als corporaties hun zittende huurders om inkomensgegevens gaan vragen, doen we een stap terug. Wij zijn dat dan ook niet van plan.'

2. Uitvoeringsvragen
Hoe denkt de regering eigenlijk dat corporaties de inkomensgegevens van hun zittende huurders te weten gaan komen? Die staan niet in kaartenbakken of Excel-bestanden. Tot verbazing overigens van VVD-Tweede-Kamerlid Betty de Boer. Zij ging er op het Directeurencontact op 11 november nog van uit dat ‘corporaties hun scheefwoners wel kennen.'

Schattingen over de grootte van de groep huishoudens met een 43.000-plus-inkomen zijn er wel. Volgens Johan Conijn gaat het om ruim 400.000 huishoudens in de gereguleerde sector, zo'n 16 procent van het totaal.

Conijn adviseert de corporaties om de verantwoordelijkheid voor de verstrekking van de inkomensgegevens bij de overheid te leggen. Volgens hem ligt voor de hand dat de Belastingdienst deze gegevens aan de corporaties gaat leveren. Maarten Vos van Vidomes kan zich daar wel iets bij voorstellen. ‘De corpo­raties leveren de Belastingdienst hun huurderslijsten en de belasting vinkt aan welke huishoudens boven de 43.000-grens zitten.'

De Woonbond moet er echter niet aan denken. De ervaringen met de verwerking van de huurtoeslag door de Belastingdienst zijn niet bepaald positief. Een alternatief is dat de verhuurders zelf al hun klanten vragen aan te tonen of ze onder de inkomensgrens zitten. Doen die dat niet, volgt de extra huurverhoging. Een klant­onvriendelijke en voor corporaties arbeidsintensieve werkwijze.

Voor welke variant ook gekozen wordt, een wetswijziging zal voor dit regeringsplan waarschijnlijk noodzakelijk zijn. In de huidige situatie is er vermoedelijk geen wettelijke grondslag voor een extra huurverhoging gekoppeld aan het inkomen van zittende huurders, zegt Tanja de Groot, advocaat bij Van Breevoort en Ter Meulen Advocaten.

Tom Nieuwenhuijsen van NGNB-advocaten denkt dat een wijziging van de Uitvoeringswet Huurprijzenwet of het BW nodig is. Kortom, ook de huurrechtjuristen hebben veel vragen. Maar dat er vaart gezet moet worden, wil dit voor volgend jaar juli geregeld zijn, beamen ze.

Leo Stevens, kroonlid van de SER en fiscaal econoom, vraagt zich af of de corporaties voldoende toegerust zijn om de privacygevoelige inkomensgegevens op een verantwoorde manier te beheren. Desgevraagd zegt het College Bescherming Persoonsgegevens hier nog geen mening over te hebben. Vreemd, vindt Stevens dat. ‘Als het CBP dit pas gaat bekijken als er meer duidelijkheid is over de uitvoering van de maatregel, komt een eventuele waarschuwing wellicht te laat.'

Stapels papieren
De uitvoering van dit plan zal volgens hoog­leraar Volkshuisvesting en lid van de VROM-raad Peter Boelhouwer hoe dan ook gepaard gaan met ‘een hoop bureaucratie en ellende'.

Los van de vraag wie de inkomensgegevens moet achterhalen, zijn er nog talloze andere vragen. Over welk jaar moeten de gegevens worden aangeleverd? Wat gebeurt er als een gezinslid zijn baan verliest of minder gaat werken? Wat te doen met de flexibele inkomsten van bijvoorbeeld ZZP-ers? Ook wanneer de Belastingdienst verantwoordelijk is voor de verstrekking van de gegevens zullen veel huurders met dit soort vragen hun corporatie benaderen.

Truus Sweringa, directeur-bestuurder Oost Flevoland Woondiensten, moet er niet aan denken. ‘Veel van onze huurders hoeven geen belastingaangifte te doen en zijn dus niet vertrouwd met dit soort zaken. Die zullen bij ons langskomen met stapels papieren. Bij een grote groep huurders geeft dit kabinetsplan veel angst en onrust. Ook al zal het hen uiteindelijk niet raken.'

Vooral daarom acht zij deze maatregel eigenlijk onuitvoerbaar. ‘Onze bewoners zijn al zo bezorgd over wat er door deze regering allemaal op hen afkomt: minder zorgtoeslag en meer dingen zelf moeten betalen. Ze hopen dat ‘hun corporatie' in ieder geval achter hen blijft staan.' Sweringa overweegt daarom de huurver­hoging niet toe te passen.

3. Wat het oplevert
De uitwerking van deze maatregel van het nieuwe kabinet is allerminst duidelijk. Ook voorlopige becijferingen over hoeveel geld deze huurstijging corporaties kan opleveren, hangen van ficties aan elkaar. Zeker zolang nog onduidelijk is wat corporaties ­precies moeten doen om deze huurverhoging voor een relatief kleine groep te kunnen incasseren. En bij hoeveel van de 400.000 huishoudens nog ruimte zit tussen de gevraagde en maximaal redelijke huur is ook onbekend.

Of deze huurverhoging daadwerkelijk tot veel verhuizingen - en dus tot doorstroming op de woningmarkt - zal leiden, is eveneens moeilijk te voorspellen. Peter Boelhouwer hoopt overigens dat dit niet gebeurt. Want dan blijven de sociaal-economisch sterkeren behouden voor wijken waarin we deze huishoudens goed kunnen gebruiken, zegt hij.

Het kost miljarden om gemengde wijken te creëren door sloop en herstructurering. Veel goedkoper is het om die huishoudens met wat meer inkomen gewoon te laten zitten.
Ook gesprekspartners die in principe positief staan tegenover dit plan van het kabine- Rutte, maken kanttekeningen.

Maarten Vos spreekt over een eerste, maar wel ‘wat onhandige stap' naar het doelmatiger besteden van maatschappelijk bestemd vermogen.‘Ik hoop niet dat het kabinet denkt dat hiermee hét antwoord op het scheef­wonen is gegeven. De discussie hierover is vaak eenzijdig. Er zijn ook mensen die scheefwonen omdat ze de woonlasten nauwelijks nog kunnen betalen.' Vos, ook projectadviseur van de SEV voor Huur op Maat, kiest liever voor dat instrument om een relatie te leggen tussen inkomen en huur: woningen prijzen naar kwaliteit en afprijzen naar inkomen.

En ook Jeroen Frissen van Ymere komt met een duidelijke máár: voordat er sprake kan zijn van inkomensgerelateerde huurprijzen, moet ook de relatie tussen de huurprijs en de populariteit van de woning in evenwicht zijn. ‘Dat hogere inkomens in goedkope huizen wonen, is niet het grootste probleem. Wel dat populaire woningen in Nederland laag zijn geprijsd en omgekeerd.'

4. Polderen
Niet doen, die inkomensgrens? Of toch een eerste stap zetten in de richting van hervorming van de woningmarkt? De meningen zijn verdeeld. Corporaties zijn in ieder geval niet verplicht om voor huurders met een 43.000-plus inkomen de huren te verhogen. We moeten niet enkel focussen op mogelijke uitvoeringsproblemen, vindt Johan Conijn.

We moeten deze maatregel op zijn merites beoordelen. De woningmarkt kent veel spelers met veel verschillende belangen, voegt Leon Muller van Bouwfonds REIM daaraan toe. De mogelijkheden van dit kabinetsplan moeten die spelers ‘al polderend' met elkaar bespreken, is zijn devies. Binnen twee maanden komt de VROM-raad met een advies over de middeninkomens op de woningmarkt. Het onderwerp staat in ieder geval op de maatschappelijke agenda.

Het kabinet wil huurverhogingen mogelijk maken tot 5 procent voor inkomens boven de 43.000 euro. Dit plan is nog niet uitgewerkt. Ook het ministerie kan nog geen uitleg geven. Daarom vroeg Aedes-Magazine alvast aan wetenschappers, de Woonbond, corporatiemedewerkers en andere deskundigen dit plan te verkennen.

Bron: Aedesnet.nl

Met ingang van 1 januari 2011 wijst Ymere woningen met een huur tot 652,52 euro per maand alleen toe
aan huishoudens met een gezamenlijk brutojaarinkomen tot 33.614 euro. Huishoudens die een
huurcontract voor een sociale huurwoning willen afsluiten, moeten met een belastingaanslag, jaaropgave
of loonstrookjes aantonen dat het huishoudeninkomen niet meer bedraagt dan 33.614 euro. Ymere
wijst dus geen sociale huurwoningen meer toe aan huishoudens met een hoger inkomen. Hiermee
houden we ons aan de Europese Richtlijn waarmee de Tweede Kamer heeft ingestemd.

Alleen voor kandidaten met een urgentiebewijs (medische, sociale of stadsvernieuwingsurgenten)
kunnen wij een uitzondering maken op deze regel. Ymere voert deze regeling uit, maar is er niet gelukkig
mee. Immers, huishoudens met een inkomen net boven de 33.614 euro dreigen buiten de boot te
vallen. Zij kunnen in grote delen van de Randstad niet in hun eigen huisvesting voorzien omdat ze
met hun inkomen geen woning kunnen kopen of een duurdere huur woning kunnen huren. Een
gevolg van de regeling is dat wijken met veel goedkope huurwoningen een zijdige wijken dreigen te
worden, waarin iedereen een laag inkomen heeft.

Ymere is ervan overtuigd dat prettige wijken juist wijken zijn waarin mensen wonen van verschillend
pluimage en met verschillende inkomens. Daarom hebben we bezwaar tegen de regeling aangetekend
bij het Gerecht van de Europese Unie. Ymere werkt hard aan initiatieven waarmee we de nadelen van de regeling kunnen verzachten.

Meer informatie vindt u op www.ymere.nl/socialehuur.

Huurders driemaal de klos!